L’immobilier est un excellent moyen d’investir votre argent. Contrairement aux actions et aux autres investissements dont la valeur peut augmenter ou diminuer, la valeur de l’immobilier augmente généralement avec le temps. Et, si vous achetez un bien immobilier avec un prêt hypothécaire, vous pouvez utiliser l’effet de levier pour augmenter votre retour sur investissement (ROI).
Mais qu’est-ce que l’effet de levier, exactement ? Et comment pouvez-vous l’utiliser à votre avantage ?
Qu’est-ce que l’effet de levier ?
Lorsque la plupart des gens pensent à l’immobilier, ils pensent à l’achat ou à la vente d’une maison ou d’un terrain. Cependant, il existe un autre aspect de l’immobilier qui peut être tout aussi important : l’effet de levier.
L’effet de levier est l’utilisation de la dette pour financer l’achat d’un actif. Dans le cas de l’immobilier, cela signifie utiliser un crédit immobilier pour acheter une propriété. L’effet de levier peut être un outil puissant, car il vous permet d’acheter un bien sans avoir à débourser la totalité de la somme au départ.
Cependant, il comporte aussi des risques. Si la valeur de la propriété diminue, vous pourriez finir par devoir plus que la valeur de la propriété. Il est donc important d’utiliser l’effet de levier à bon escient et uniquement lorsque vous êtes sûr de votre capacité à rembourser la dette.
Les avantages de l’effet de levier
Lorsqu’il est utilisé correctement, l’effet de levier peut être un outil puissant. Voici les avantages principaux de l’utilisation de l’effet de levier dans les investissements immobiliers.
L’effet de levier permet des rendements potentiellement plus élevés
Si l’effet de levier est un outil si puissant, c’est parce qu’il amplifie votre retour sur investissement.
Pour bien le comprendre, prenons un exemple simple.
Disons, par exemple, que vous achetez une propriété pour 100000€ et que vous payez la propriété comptant, sans emprunt. Vous n’utilisez alors aucun effet de levier. Supposons également que la valeur de la propriété augmente de 10 % au cours de l’année suivante. Cela signifie qu’elle vaudra 110000€ à la fin de l’année. Vous avez investi 100000€ pour en gagner 10000€ soit un rendement de 10% sur la somme investie.
Supposons maintenant qu’au lieu de payer comptant, vous versez un acompte de 20% (20000€). Cela signifie que vous devrez emprunter 80000€ à la banque. Supposons également que la valeur de la propriété augmente de 10 % au cours de l’année suivante. Cela signifie qu’elle vaudra 110000€ à la fin de l’année. Vous avez investi 20000€ pour en gagner 10000€ soit un rendement de 50% sur la somme investie. Dans cet exemple, vous avez utilisé un effet de levier de 5 (100000€/20000€) qui a multiplier votre rendement par 5 également (les intérêts de l’emprunt on été négligés pour simplifier la démonstration).
Comme vous pouvez le voir dans cet exemple, l’effet de levier peut vous aider à tirer plus d’argent de vos investissements, car il vous permet de gagner de l’argent sur un montant qui est prêté par la banque. Mais il est important de se rappeler que l’effet de levier peut aussi jouer contre vous si la valeur du bien n’augmente pas autant que vous le pensez (ou si elle diminue). C’est pourquoi il est important de bien faire ses calculs avant d’investir dans un bien immobilier à crédit, afin de bien comprendre quel type de retour sur investissement (ROI) vous pouvez espérer.
L’effet de levier vous permet d’investir dans plus de biens
Un autre avantage de l’effet de levier est qu’il vous permet d‘acheter plus de biens pour votre argent.
En effet, lorsque vous utilisez l’effet de levier, vous ne payez qu’une partie du prix d’achat de la propriété avec votre propre argent. Le reste du prix d’achat est financé par le prêteur. Ainsi, vous obtenez effectivement plus de biens pour votre argent que si vous deviez payer la totalité du prix d’achat avec vos propres fonds.
L’effet de levier permet un accès à un plus grand nombre de propriétés
Un autre avantage de l’utilisation de l’effet de levier dans l’immobilier est qu’il vous donne accès à plus de propriétés. En effet, lorsque vous utilisez l’effet de levier, vous êtes en mesure d’acheter des propriétés qui coûtent plus cher que ce que vous pourriez vous permettre si vous payiez comptant.
Ainsi, l’utilisation de l’effet de levier peut vous aider à élargir votre portefeuille immobilier et à augmenter votre potentiel de gains.
L’effet de levier offre des avantages fiscaux
Les investisseurs peuvent également bénéficier d’avantages fiscaux lorsqu’ils tirent parti de leurs investissements immobiliers.
En effet, les intérêts payés sur les prêts utilisés pour acheter des biens d’investissement sont déductibles des impôts. Cela peut aider les investisseurs à économiser de l’argent au moment de la déclaration d’impôts et à augmenter le rendement global de leurs investissements.
Les risques de l’effet de levier
Comme nous venons de l’expliquer, l’effet de levier consiste à utiliser de l’argent emprunté pour augmenter le rendement potentiel d’un investissement. Si l’effet de levier peut contribuer à maximiser les profits, il peut aussi amplifier les pertes. Par conséquent, les investisseurs doivent être prudents lorsqu’ils utilisent l’effet de levier pour financer leurs investissements immobiliers.
L’un des principaux risques de l’effet de levier est qu’il peut entraîner une surexposition. Si la valeur de la propriété diminue, l’investisseur peut se retrouver avec une dette supérieure à la valeur de la propriété. Cela peut se produire si le marché se retourne contre l’investisseur, ou si le bien est endommagé ou détruit. Dans les deux cas, les résultats peuvent être dévastateurs.
Un autre risque de l’effet de levier est qu’il peut obliger l’investisseur à payer des intérêts plus élevés. En effet, l’argent emprunté est généralement assorti d’un taux d’intérêt plus élevé que le financement par capitaux propres. Par conséquent, les investisseurs doivent être sûrs qu’ils seront en mesure d’effectuer leurs paiements d’intérêts à temps et en totalité. Sinon, ils risquent de se retrouver en défaut de paiement et de subir de graves conséquences financières. Cela est encore plus marqué pour les investisseurs immobiliers qui enchainent les investissements et donc les crédits immobiliers. Dans ce cas, le rachat de crédit peut permettre de rationaliser les intérêts et le cout global de la dette.
Enfin, il est important de se rappeler que l’effet de levier est une arme à double tranchant. S’il peut contribuer à augmenter les bénéfices, il peut aussi amplifier les pertes. Par conséquent, les investisseurs doivent être prudents lorsqu’ils utilisent cette stratégie et ne le font que s’ils ont confiance dans leur capacité à gérer les risques encourus.
Comment atténuer les risques de l’effet de levier
L’effet de levier peut vous aider à acheter un bien que vous ne pourriez pas vous permettre autrement, mais il amplifie aussi bien vos profits potentiels que vos pertes potentielles. Il est donc important d’être conscient des risques associés à l’effet de levier et de prendre des mesures pour atténuer ces risques.
La première idée pour limiter les risques de l’effet de levier est de diminuer cet effet à une valeur acceptable pour votre aversion au risque. En utilisant des ratios dette/valeur prudents, vous minimisez le montant de la dette que vous devez contracter et donc le risque associé au levier correspondant. Malheureusement, cela n’est pas sans contrepartie, en limitant le risque par baisse du levier, vous limitez également le rendement global de votre investissement.
Il existe néanmoins des moyens permettant d’atténuer le risque de l’effet de levier sans diminuer le retour sur investissement.
- L’un des moyens d’y parvenir est de vous assurer que vous disposez d’un plan solide pour le remboursement du prêt. Essayez de créer un matelas de sécurité afin de pouvoir faire face aux dépenses imprévues.
- Essayez de choisir une propriété qui prendra de la valeur au fil du temps, afin de disposer d’un capital à utiliser en cas de besoin.
- Une autre façon d’atténuer les risques de l’effet de levier est de diversifier votre portefeuille entre plusieurs propriétés et secteurs du marché. Cela vous permettra d’amortir le choc si un investissement tourne mal.
En utilisant intelligemment l’effet de levier, vous pouvez vous protéger contre des pertes potentiellement dévastatrices.
Conclusion
L’effet de levier est un outil puissant qui peut être utilisé pour vous aider à atteindre vos objectifs immobiliers. Lorsqu’il est utilisé correctement, il peut vous aider à amplifier vos rendements et à vous enrichir plus rapidement. Cependant, l’effet de levier comporte également certains risques, c’est pourquoi il est important de comprendre comment l’utiliser en toute sécurité. En suivant les conseils de cet article, vous pouvez atténuer les risques liés à l’effet de levier et tirer le meilleur parti de ses avantages potentiels.
